Les prix des logements anciens poursuivent leur baisse selon la FNAIM
Les prix à la vente des logements anciens ont encore baissé au cours du trimestre dernier, tandis que les stocks de logements neufs ont augmenté très rapidement, constate la FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier) lors de la présentation de son étude trimestrielle, le 7 octobre. L'organisme estime cependant que la chute des prix dans l'ancien ne devrait pas dépasser les 5% en 2008. Décryptage de la situation en France et ailleurs.
Dans sa lettre de conjoncture d'Octobre, l'Observatoire du marché de l'ancien de la FNAIM analyse le retournement de l'immobilier tel qu'il s'est produit aux Etats-Unis, sa propagation en Europe et les facteurs déclenchant. Il note la prise de conscience du risque réel attaché au
René Pallincourt, président de la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim) a souligné la brutalité avec laquelle le marché s'est retourné, en présentant l'étude trimestrielle de la fédération. Ainsi, les prix à la vente des logements anciens ont baissé de 2,9% par rapport au trimestre précédent tandis les stocks de logements neufs augmentaient très rapidement.
Sur un an, la baisse des prix dans l'ancien s'établit à 2,6%, les maisons étant les plus affectées : -5,9%, contre +0,7% pour les appartements. 
Une tendance baissière des prix au 3ème trimestre, avec des disparités d'une région à l'autre
La «tendance baissière devrait continuer au quatrième trimestre», mais celle-ci «ne devrait pas dépasser les 5% cette année», selon René Pallincourt. En 2009, l'ajustement devrait, en revanche, être «plus marqué», de l'ordre de 10%. Les prix à la location, pour leur part, sont en hausse de 2,4% en glissement annuel, soit 2,6% pour les appartements et 1,8% pour les maisons.
Décryptage de la situation
marché subprime à compter de juillet 2007, et l'amplification soudaine de la crise
de confiance en
septembre 2008 aux Etats-Unis, alimentant la
crise monétaire et boursière dans la plupart des
places financières.
'C'est ainsi que l'on a assisté à la reprise en main
par l'Etat fédéral américain des organismes de refinancement
des prêts hypothécaires, aux faillites
successives de banques de premier plan, au quasi
dépôt de bilan d'un des premiers assureurs mondiaux,
à la suspension des ventes à terme, à la remise
en question des opérations de titrisation et des
agences de notation.' En Europe, plusieurs établissements financiers suffoquaient
par manque de liquidités. 'Plus spécifiquement,tout
ce qui touche au financement de l'immobilier
est devenu suspect aux yeux des investisseurs, estime-t-il.
La France : un marché doté de caractéristiques spécifiques
L'Observatoire souligne qu'en France, les
fondamentaux des marchés immobiliers
ne ressemblent pas à ceux caractérisant les
Etats-Unis, la Grande-Bretagne, l'Irlande ou
l'Espagne :
- endettement des ménages nettement
plus faible,
- épargne traditionnellement plus élevée,
- distribution du crédit extrêmement encadrée notamment
pour les prêts immobiliers,
- taux de défaillance
des emprunteurs particulièrement bas,
- demande
vigoureuse du fait du dynamisme démographique et des évolutions sociologiques du pays,
- solvabilité
soutenue par les politiques publiques favorisant
l'accession à la propriété.
'Cependant, sous l'impact de la crise de confiance qui touche
les établissements financiers, mais également
du fait de la contraction du pouvoir d'achat des
ménages suite au retour de l'inflation et au ralentissement
de la croissance, les équilibres antérieurs
se sont rompus, avec dans un premier temps une
contraction des volumes, rapidement suivie dans un
second temps d'une baisse des prix, d'abord dans
le neuf (baisse des mises en chantier, ventes de logements
neufs), et désormais dans l'ancien', constate l'Observatoire.
Les établissements
de crédit, véritables arbitres des marchés
'Les replis
de volume et de prix actuellement constatés sur
le marché français de l'immobilier ont une origine
essentiellement exogène, issue de la crise de
confiance du système financier et la dégradation des
conditions de crédit qui en a résulté', poursuit-il.
Résultat, deux catégories d'acquéreurs potentiels sont aujourd'hui
directement touchées par la crise financière : les primo-accédants et les ménages les moins aisés, d'une part, et d'autre part, les acquéreurs-vendeurs (comportement frileux des banques vis-à-vis des prêts
relais.)
'Les prêts relais sont essentiels pour fluidifier les
marchés de l'immobilier', estime l'Observatoire. Sans eux, c'est une part
importante du volume de transactions qui ne peut plus
se réaliser et les marchés immobiliers se figent rapidement'.
Plus globalement, l'Observatoire souligne que les marchés de l'immobilier, en particulier dans l'ancien,
ne dépendent plus que du comportement des établissements
de crédit, véritables arbitres des marchés depuis
quelques mois.
'Alors qu'elles paraissent en meilleure santé que leurs homologues
d'outre-Atlantique, on aurait du mal à comprendre
que les institutions financières françaises ne se
recentrent pas sur leur marché domestique, en soutenant
l'immobilier français, dans la mesure où ce secteur
d'activité présente un niveau de risque particulièrement
faible, corrélé avec ses fondamentaux ', conclut-il
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