La réforme des plus-values immobilières, tel est le thème d'un document d'information récemment réalisé par la Chambre des Notaires de Paris. Une présentation qui permet de comparer l'imposition des plus-values avant et après l'entrée en vigueur de la réforme, le 1er février 2012.
La Chambre des Notaires de Paris rappelle qu'en raison de la réforme de la fiscalité du patrimoine, des opérations de nature immobilière peuvent encore être envisagées à court terme pour bénéficier de dispositions fiscales plus favorables. En effet, la loi de finances rectificative n° 2011-1117 du 19 septembre 2011 (JO du 20 septembre 2011) va prochainement alourdir sensiblement la fiscalité des plus-values immobilières.
Le nouveau calcul de l'impôt sur la plus-value immobilière
L'exonération de la résidence principale est maintenue. En revanche, l'imposition des plus-values lors de la vente de tous autres biens immobiliers (résidences secondaires, biens locatifs...) est profondément modifiée, et ce à plusieurs niveaux.
L'actuel abattement pour durée de détention de 10% par an au-delà de la 5e année est remplacé par :
- un abattement de 2 % entre la 6e et la 17e année de détention (il n'existe pas d'abattement avant la 5e année de détention) ,
- un abattement de 4 % entre la 18e et la 24e année de détention ,
- et 8 % au-delà de la 24e année de détention (c'est-à-dire de la 25e à la 30e année de détention du bien immobilier).
L'abattement fixe de 1.000 euros en vigueur jusqu'à présent est supprimé depuis le 21 septembre 2011.
L'exonération totale de plus-value immobilière interviendra donc au bout de 30 ans au lieu des 15 ans actuels. Cette mesure sera applicable à compter du 1er février 2012.
Les notaires attirent votre attention sur le fait qu' il existe une exception concernant les apports de biens immobiliers ou de droits sociaux relatifs à des biens immobiliers à une société (telle une SCI) dont la personne à l'origine de l'apport, son conjoint, leurs ascendants et leurs descendants ou un ayant droit à titre universel de l'une ou de plusieurs de ces personnes, est un associé ou le devient à l'occasion de l'apport, pour lesquels l'entrée en vigueur des nouvelles dispositions a été fixée au 25 août 2011.
Le taux global d'imposition des plus-values augmente de 31,3 % à 32,5 % (19 % au titre de l'impôt sur le revenu + 13,5 % au titre des prélèvements sociaux) pour les plus-values constatées à compter du 1er octobre 2011.
Les personnes ayant pour projet de vendre un bien immobilier autre que leur résidence principale, ont éventuellement intérêt à finaliser l'opération avant le 1er février 2012 pour deux raisons :
- si elles détiennent leur bien depuis plus de 15 ans, l'exonération totale demeure ,
- si elles détiennent leur bien depuis moins de 15 ans, l'abattement pour durée de détention actuel (10 % par an de la 6e à la 15e année) s'applique. Néanmoins, le taux de l'impôt de 32,5 % est applicable à compter du 1er octobre 2011.
Les personnes détenant un bien depuis plus de 30 ans ne sont pas affectées par la réforme et ce, même après le 1er février 2012.
Exemples
Voici des exemples pour comparer l'imposition des plus-values avant et après l'entrée en vigueur de la réforme :
Monsieur Felix a acheté sa résidence secondaire en 1995 au prix de 60.000 €. Elle vaut actuellement 160.000 €. Il souhaite vendre et s'interroge sur l'intérêt de le faire rapidement.
Si Monsieur Felix revend son bien avant le 1er février 2012, sa détention étant supérieure à quinze ans, il ne supportera pas d'imposition sur la plus-value.
Si Monsieur Felix avait acquis cette résidence le 1er janvier 1999 et qu'il décide de la vendre avant le 1er février 2012, le montant de la plus-value serait de :
- frais de notaire (montant réel ou forfait de 7,5 %) = 4.500 €
- travaux (montant des factures d'entreprises ou forfait de 15 % au-delà de 5 ans de détention) = 9.000 €
- plus-value brute : 160.000 € - (60.000 € + 4.500 € + 9.000 €) = 86.500 €
- abattement pour durée de détention : 13 ans à raison de 10 % par année de détention à compter de la 6e année soit 80 %, 86.500 € x 80 % = 17.300 €
- Soit une plus-value imposable de : 17.300 € x 32,5 % = 5.625 €
Si Monsieur Felix revend ce bien acquis en 1995 après le 1er février 2012, la plus-value sera de :
- frais de notaire (montant réel ou forfait de 7,5 %) = 4.500 €
- travaux (montant des factures d'entreprises ou forfait de 15 % au-delà de 5 ans de détention) = 9.000 €
- plus-value brute : 160.000 € - (60.000 € + 4.500 € + 9 000 €) = 86.500 €
- abattement pour durée de détention : 12 ans à raison de 2 % par année de détention de la 6e à la 17e année soit 24 %, 86.500 € x 24 % = 65.740 €
- Plus-value imposable : 65.740 € x 32,5 % = 21.365 €
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