Immobilier : Faut-il acheter maintenant ?

Christophe du Pontavice, Président d'EffiCity, estime que la probabilité que les prix de l'immobilier baissent dans les mois à venir est plus forte que
l'inverse. Alors, quand on le peut, faut-il acheter maintenant ou attendre ?

L'analyse de Christophe du Pontavice, Président d'EffiCity

Avis de marché immobilier / 1er semestre 2011

3 m2 de surface en moins à Paris, 5 m2 en moins dans les Hauts-de-Seine ou à Bordeaux...A budget égal, les acquéreurs doivent aujourd'hui acheter moins grand.

En six mois, le pouvoir d'achat immobilier a reculé partout en Ile-de-France (- 8,7% en six mois à Paris) et dans les grandes agglomérations de province... La faute à des prix encore en hausse (+ 6,5% en six mois à Paris), sauf exceptions, et surtout à la remontée des taux d'intérêt (taux fixes : environ 4,20%).

Recul quasi général du pouvoir d'achat immobilier...

En un an, le pouvoir d'achat a reculé de 15,1% à Paris, de 19,4% dans le 92, de 7% dans le 94 et de 1,9% dans le 93.

Au premier semestre 2011, compte tenu des prix immobiliers toujours en hausse à Paris et dans sa proche banlieue (sauf dans le 93) et de la remontée des taux d‘intérêt, le pouvoir d'achat immobilier francilien continue de régresser : - 8,7% dans la capitale, - 8,6% dans les Hauts- de Seine, - 1,9% en Seine Saint-Denis et - 5,2% dans le Val-de-Marne.

La situation est quasi identique dans les grandes agglomérations françaises où le pouvoir d'achat immobilier recule, sur six mois, de 5,4% à Bordeaux, de 6,5% à Lyon et de 5,6% à Lille. A Marseille et à Toulouse, ce recul est moins net : - 1,6% et - 2,1%.

La surface des logements pouvant être achetés, avec un remboursement de crédit de 1.500 € par mois, représente dorénavant 35,5 m2 à Paris (au lieu de 38,8 m2 fin 2010), 53,5 m2 dans le 92 (au lieu de 58,6 m2), 103,2 m2 dans le 93 (au lieu de 105,2 m2) et 76,1 m2 dans le 94 (au lieu de 80,2 m2).

Dans les grandes villes de province, la surface atteint aujourd'hui 69,5 m2 à Lyon (74,4 m2 fin 2010), 78,9 m2 à Lille (83,5 m2 fin 2010), 84,8 m2 à Marseille (86,2 m2 fin 2010), 92 m2 à Toulouse (94 m2 fin 2010) et 82,3 m2 à Bordeaux (87 m2 fin 2010).

... dans un contexte global de hausse des prix ...

La perte de pouvoir d'achat s'explique notamment par des prix immobiliers toujours en hausse. Au premier semestre 2011, ceux-ci ont augmenté de 6,5% à Paris (+ 14,4% sur un an), de 6,3% dans les Hauts-de-Seine (+ 20,6% sur un an), de 2,5% dans le Val-de-Marne (+ 4,4% sur un an).

Exception à la règle : les prix ont très légèrement reculé en Seine Saint-Denis : - 1% (prix stables sur un an).

En Ile-de-France, les prix battent des records à Paris (8.325 € / m2 en juin 2011 contre 7.820 € fin 2010), dans les Hauts-de-Seine (5.514 € le m2 en juin 2010 contre 5.185 € fin 2010), dans le Val-de-Marne (3.880 € / m2 contre 3.786 € fin 2010) et baissent légèrement en Seine Saint-Denis (2.860 € / m2 contre 2.888 € fin 2010),

La province affiche ses exceptions : à Toulouse, les prix ont reculé de 0,5%, tandis qu'ils régressaient de 1% à Marseille. Bordeaux, Lyon et Lille voient les prix grimper en six mois : + 2,9%, + 4,1% et + 3,1%.

Ainsi, Lyon franchit les 3.000€ / m2 (3.070 € contre 2.948 € fin 2010), Lille passe les 2.700€ (2.705 € / m2 contre 2.624 € fin 2010) et Bordeaux flirte avec les 2.600 € (2.593 € à Bordeaux contre 2.519 € fin 2010). Marseille et Toulouse baissent légèrement en passant respectivement de 2.544 € fin 2010 à 2.519 € et de 2 .363 € à 2.321 € entre la fin 2010 et juin 2011.

... et surtout de hausse des taux.

Si le pouvoir d'achat recule de façon quasi générale alors que toutes les villes n'affichent pas des prix en hausse, c'est que les taux d'intérêt ont lourdement pesé dans la balance. Actuellement aux alentours de 4,20% (taux fixes), ils atteignaient 3,75%, en moyenne, fin 2010. La hausse des taux fait baisser d'environ 3 points le pouvoir d'achat immobilier.

L'analyse de Christophe du Pontavice, Président d'EffiCity

La probabilité que les prix de l'immobilier baissent dans les mois à venir est plus forte que l'inverse. Ce recul se concrétise déjà dans quelques grandes villes de province comme
Toulouse ou Marseille. Même en Ile-de-France, les prix régressent légèrement en Seine Saint-Denis.

Quid des acquéreurs potentiels qui se demandent s'il vaut mieux acheter maintenant ouattendre la baisse des prix ? Pour ceux qui bénéficient d'un apport personnel en cash important
(30% au moins du prix du bien), une attente de quelques mois peut être bénéfique , En revanche, pour les autres, en raison du contexte de hausse des taux, attendre ne changera rien
en termes de coût de revient global de l'acquisition. En effet, la hausse des taux risque « d'annuler » le recul des prix. Au final, l'argent que l'on ne donnera pas au vendeur du logement ira dans la poche du banquier qui accordera le crédit.

La situation reste complexe pour les acheteurs : en Ile-de-France et dans les grandes villes de province, le volume de biens immobiliers en vente demeure insuffisant pour répondre à la
demande. C'est particulièrement vrai à Paris où le déséquilibre offre / demande a provoqué une augmentation des prix de 6,5% en six mois.

La rareté des biens est aussi problématique en province, mais dans une moindre mesure. Dans tous les cas, à Paris, comme dans le reste de la France, la baisse du pouvoir d'achat immobilier oblige les acquéreurs à revoir leurs prétentions de surface à la baisse. Le niveau des taux pourrait atteindre 4,5% cette année, mais cela n'empêchera pas l'immobilier
de garder tout son attrait patrimonial. Les turbulences sur les marchés financiers n'étant guère encourageantes, les investisseurs reviennent sur une allocation d'actifs plus diversifiée, avec une partie des fonds dédiés à la pierre.

C'est dans ce contexte que la capitale assiste à un retour notable des investisseurs, conscients que les taux de crédit sont toujours attractifs et que l'inflation pourrait bien faire son grand
retour.

A propos d'EffiCity

EffiCity est un réseau national d'agences immobilières à commission réduite (à partir de 1%).

EffiCity permet aux particuliers de :
- réaliser une estimation de leur bien immobilier en ligne et en quelques minutes
- réduire le délai de vente moyen de leur bien à 45 jours
- économiser jusqu'à 80% de la commission d'agence

EffiCity a été créé en avril 2007 par Malek Abi-Khalil et Christophe du Pontavice, co-fondateur d'ImmoStreet.

Par Nicole Salez